Метод прямой капитализации

Основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.
В качестве таких доходов выступают:
- доход от эксплуатации недвижимости;
- доход от перепродажи недвижимости.
Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода — оценка доходной недвижимости.
Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:
- величины будущих доходов;
- периода получения доходов;
- времени получения доходов.
В общем виде, основу доходного подхода (используемого и при оценке бизнеса) составляет простая и известная формула: доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации:
I = V * Я, (1.3)
где I — доход;
V — стоимость объекта;
Я — ставка капитализации.
Из этого в свою очередь следует:
V = I / Я. (1.4)
Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.
Эта общая формула и лежит в основе всех разновидностей до-ходного подхода.
Доходный подход может быть реализован в трех основных ва-риантах:
- Метод валовой ренты (часто рассматривается как разновидность метода сравнительного анализа продаж);
- Метод прямой капитализации;
- Метод дисконтированных денежных потоков.
Применение любого из методов осуществляется из предположе-ния, что объект недвижимости является источником дохода (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью.
Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа.
Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год).
Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи со-поставимых с оцениваемым объектом (отсюда он может рассматри-ваться как разновидность метода сравнения продаж — МСП).
Соотношение «цена/рента» носит название валового рентного мультипликатора (ВРМ).
Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от собственника данные о величине годовой арендной платы, либо также воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов.
Иначе говоря, в рамках данного метода стоимость недвижимости равна годовой арендной плате (или арендной плате за иной период), умноженной на ВРМ:
V = R * ВРМ. (1.5)
Методы прямой капитализации и дисконтированных денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объекта.
Ключевыми понятиями, которые используются при их применении, являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД) и ставка капитализации (Я). В этом случае задача оценщика состоит прежде всего в том, чтобы грамотно определить ЧОД от оцениваемого объекта недвижимости.
Под чистым операционным доходом (ЧОД) от объекта недви-жимости понимается разница между фактическими доходами от не-движимости и операционными затратами по содержанию объекта не-движимости.
Определение чистого дохода от использования объекта
Чистый доход — это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по экс-плуатации объекта (кроме амортизационных отчислений).
Расчет чистого дохода начинается с определения валовой выручки от использования имущества.
Потенциальная валовая выручка представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, бази-рующемуся на оцениваемом объекте недвижимости.
Например, если домовладелец сдает в аренду квартиру, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования стиральными машинами, сушилками, автостоянкой, гаражом, телевизионной антенной и т.д.
является дополнительной выручкой. В сумме валовая и дополнительная выручки представляют собой потенциальную валовую выручку.
При определении потенциальной валовой выручки необходимо точно определить нормативные (проектные или рыночные) удельные
стоимости по использованию оцениваемого объекта, например, месячную арендную плату за 1м2 жилой площади, а также удельные стоимости дополнительных услуг (плату за 1 место стоянки автомашины в данном месте).
Для этого необходимо знать рынок арендного жилья и учитывать его особенности. Особенности данного сектора рынка используются для внесения поправок в удельные стоимости использования объекта.
Далее в процессе оценки объекта определяется поправка на не-доиспользование объекта в полную мощность.
Затем из действительной валовой выручки вычитаются расходы по эксплуатации объекта недвижимости.
Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта
Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на операционные (эксплуатационные), резервы и фиксированные.
К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставление услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят:
- заработная плата и премии обслуживающего персонала;
- социальное страхование работников;
- коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.);
- расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерные коммуникации, телефоны и пр.);
- представительские расходы;
- расходы на рекламу;
- банковские услуги;
- транспортные расходы.
К резервам относятся издержки на покупку (замену), например, для объекта недвижимости, кухонного оборудования, мебели, посуды и других принадлежностей.
Следует отметить, что расходы на капитальный и текущий ремонты оцениваемого объекта не включаются в данный перечень расходов, т.к. они входят в состав амортизационных отчислений.
Особо необходимо рассмотреть фиксированные статьи расходов, которые не включаются в состав эксплуатационных расходов и
резервов. Это затраты на обслуживание домов, например, проценты за кредит и проценты по страхованию кредитов, амортизационные отчисления, налог на прибыль и другие налоги, а также вознаграждения управляющим.
Для расчета чистого дохода составляется отчет о доходах и рас-ходах. Для этого используется Главная бухгалтерская книга, отчет о прибылях и убытках, платежные ведомости, накладные, договоры и другие бухгалтерские документы.
<< | >>
Источник: Радкевич А.П.. Экономика недвижимости на предприятиях нефтяной и газовой промышленности. 2011

Еще по теме Метод прямой капитализации:

  1. 1. Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации). 2. Метод дисконтированных денежных потоков. 3. Техника остатка
  2. Метод прямой капитализации
  3. Метод прямой капитализации
  4. Метод оценки на базе дивидендного дохода (метод капитализации)
  5. Метод капитализации земельной ренты
  6. Прямой и косвенный методы анализа движения денежных средств
  7. Капитализация и коэффициент капитализации
  8. Определение рыночной капитализации компании на основе регрессионного моделирования. Сущность, этапы и методы определения результатов регрессионного моделирования
  9. капитализацией
  10. Расчет коэффициента капитализации