В ЭТОМ НЕТ СМЫСЛА, ВЕДЬ У ОБЫЧНОЙ ПУБЛИКИ НЕТ ВОЗМОЖНОСТИ ТУДА ВЛОЖИТЬСЯ. ИМ ПРИШЛОСЬ БЫ ПРОВЕРЯТЬ КАЖДОГО БОМЖА НА РАЗМЕР ЕГО КАПИТАЛА.

Ещё у корпораций ограниченная ответственность. А у партнёрств, как правило, нет; но там ничего страшного не может произойти, ведь оно тупо владеет зданием и сдаёт его в аренду; другой бизнес на него не вешают.

Весь бизнес конторы — сдача площадей в аренду.

В 1960-х годах простые американцы начали возмущаться: почему это им нельзя вложиться в недвигу таким способом? Богатеям можно, да ещё и налога на прибыль у них нет. Мы тоже так хотим! Как нам диверсифицировать свои портфельчики коммерческой недвижимостью?

И Конгресс придумал новую тему: REIT — Real Estate Investment Trust. Это ещё один пример демократизации финансовых технологий. Можно сказать, Америка тащит весь мир с этой темой — лишь бы простые люди могли занести куда-нибудь денег и немного разбогатеть. Потому что придумали эти РЕЙТы действительно в США, а сейчас они очень много где есть и за 50 лет выросли колоссально.

Идея такая же: сделаем траст, доступный широкой публике, мелким вкладчикам. И не будем брать с него налог на прибыль — а только НДФЛ. Очень удобно. У меня рядом с квартирой есть «Пятёрочка», помещение которой принадлежит ЗПИФу[19] недвижимости, это похожая тема у нас. Можно купить паи, там 12 % годовых, очень жирно для такой надёжности. Ведь чтоб всё здание целиком купить, нужна огромная куча денег, сотни миллионов рублей. Даже если продать бабушкину квартиру на Ленинском, хватит, только чтоб купить какой-нибудь сраный киоск, да ещё его хер сдашь, короче, замучаешься с этой коммерческой недвигой. А тут илитный арендатор, всё надёжно, никуда не денется. Ещё и налога на имущество нет. Правда, не очень понятно, что делать, если захочется свои паи продать — как найти нового покупателя? Но это не тема нашей беседы.

Как только Конгресс узаконил эту фишку, все сразу захотели свою контору немедля превратить в REIT. Пришлось им ввести кучу ограничений, чтоб нельзя было их использовать кому не попадя. Поэтому деятельность РЕЙТов ограничена только недвижимостью. Не менее 75 % от активов должно быть в недвиге либо в кэше. Плюс 75 % дохода должно приходить от недвиги, а 90 % должно приходить от аренды либо процентов по депозитам.

95 % дохода контора обязана выплачивать акционерам, и обязательно надо быть долгосрочным держателем. Не более 30 % дохода может приходиться на продажу недвижимости, которой фонд владеет менее 4 лет. Это чтобы фонды не торговали зданиями без налога на прибыль.

Если фонд всему этому соответствует, он получает статус REIT. Ещё раз намекну: это тоже изобретение. Новое, шестидесятых годов. Появлялось потихоньку, потом развивалось, росло, а сейчас эта схема почти везде в развитом мире есть. Я австралийские РЕЙТы у себя в портфеле держу — в Сиднее недвига дико дорожает в последнее время. И метеорит на Канаду, опять же. Ну, понимаете.

Американские РЕЙТы росли взрывоподобно. Первый всплеск был в конце шестидесятых, когда ключевая ставка выросла выше потолка на депозиты. Потолок был установлен указом, и правительство не разрешало банкам давать высокие проценты. И внезапно РЕЙТы оказались выгодней вклада в банке, и народ туда попёр.

Был и второй бум. В 1986 году правительство отменило налоговые льготы товариществам. Там у них разрешалось дико амортизировать здания (именно товариществам), и люди таким образом вкладывались в новые дома, чтобы снизить налоги. Потому что если вам разрешается быстро амортизировать здание, вы можете красиво и законно занижать налогооблагаемую прибыль. Поэтому люди мощно вкладывались в недвигу через ту схему. А в 1986 году ту лазейку прикрыли, и произошёл второй бум РЕЙТов.

В девяностых был просто мощный рост всей недвиги, и появились кучи новых фондов. Какие-то стали специализироваться, например, на ритейле, на складах и т. п. Сейчас все инвесторы о них знают, хотя этой области финансов всего 40–50 лет.

Что нам надо отметить? Первая тема: финансовые изобретения развиваются долго и придумать их нелегко. И вторая: очевиден тренд на демократизацию финансов, об этом подробней в самом конце книги. Вы уже поняли, что, если посмотреть в прошлое, все эти замечательные продукты были доступны лишь небольшой горстке богачей. А сейчас стало попроще. Захотел — вложился в недвигу. Норм, чо.

<< | >>
Источник: Алексей Марков. Хулиномика: Хулиганская экономика. Финансовые рынки для тех, кто их в гробу видал. 2017

Еще по теме В ЭТОМ НЕТ СМЫСЛА, ВЕДЬ У ОБЫЧНОЙ ПУБЛИКИ НЕТ ВОЗМОЖНОСТИ ТУДА ВЛОЖИТЬСЯ. ИМ ПРИШЛОСЬ БЫ ПРОВЕРЯТЬ КАЖДОГО БОМЖА НА РАЗМЕР ЕГО КАПИТАЛА.:

  1. Нет видения — нет реального решения: это — закон человеческой природы
  2. Почему Ваши кандидаты говорят Вам «нет» Нет? Звучит странно!
  3. «Нет» на просьбу о деньгах не значит «нет» лично вам
  4. Нет такого понятия, как проблема, есть только возможности
  5. Если у Вас нет красных, значит, и встреч у Вас нет
  6. У меня нет маркетера. Значит, у меня нет маркетинга?
  7. – Скорее всего, с ними что-то не так.– Нет.– Должно быть, они старые, кривые, потрескавшиеся, в царапинах, разбитые, покоробленные, испорченные – в общем, они слишком ужасны, чтобы это можно было себе представить.– Нет.– Ну не могут же онибыть такими гладкими и глянцевыми, такими идеальными, чистыми, завораживающими, чёрными и блестящими, как те, которые мы обычно покупаем в магазине.– Они именно такие.– Но с ними точно должно быть что-то не так, в них скрыт какой-то дефект: погнутость, царапина
  8. – Скорее всего, с ними что-то не так.– Нет.– Должно быть, они старые, кривые, потрескавшиеся, в царапинах, разбитые, покоробленные, испорченные – в общем, они слишком ужасны, чтобы это можно было себе представить.– Нет.– Ну не могут же они быть такими гладкими и глянцевыми, такими идеальными, чистыми, завораживающими, чёрными и блестящими, как те, которые мы обычно покупаем в магазине.– Они именно такие.– Но с ними точно должно быть что-то не так, в них скрыт какой-то дефект: погнутость, царапин
  9. Просто надо поверить. А потом проверять, проверять и проверять
  10. БЕСПЛАТНО — ЭТО ПРОСТО ДРУГОЙ СПОСОБ ДЕЛАТЬ ДЕНЬГИ. ОТКАЖИТЕСЬ ОТ КОНТРОЛЯ — У ВАС ВСЁ РАВНО ЕГО НЕТ. ВЫКЛЮЧИ КОНВЕЙЕР, АДАПТИРУЙСЯ ЛИ УМРИ! ВСЁ СТАНОВИТСЯ БЕСПЛАТНЫМ, ПОТОМУ ЧТО ЭТОГО ТРЕБУЕТ РЫНОК
  11. Сила «нет»
  12. От каждого по возможностям
  13. Право сказать «нет»
  14. Нет проблем?
  15. У меня нет времени
  16. Нет ничего подходящего из выставленного ни продажу
  17. Если сайта нет
  18. Эволюция. Сначала всегда говорите нет