Общее и общественное

В концепции права собственности есть грань, разделяющая собственность общую и общественную. Как известно, общая собственность бывает в двух формах: долевая и совместная собственность лиц. Отношения между долевыми, а также совместными собственниками регулируются в гл.
16 ГК РФ (ст. 244 — 259). Однако об общественной собственности в ГК РФ не упоминается.
Между тем это понятие не надуманно. Если долевые собственники владеют общим имуществом, не образуя юридического лица, то устанавливается режим пользования, владения и распоряжения этим имуществом, который требует согласия всех собственников (ст. 246, 247). Повидимому, общее согласие собственников подразумевается также в случае владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности; например, это касается отношений по поводу общего имущества между супругами или внутри крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 253, 256, 257). Правда, прямо об этом в ГК РФ не говорится.
Чем отличается фермерское хозяйство от крестьянского хозяйства, ГК РФ не сообщает. Статья 259 рассматривает оба термина как равнозначные.
Вместе с тем положение кардинально меняется, если коллектив собственников оформляется (учреждает себя) как юридическое лицо. В этом случае право собственности переходит к юридическому лицу — будь то товарищество, кооператив, акционерное общество или другая корпорация. Общая собственность превращается в общественную. "Собственнические" права отдельных лиц исчезают. Они преобразуются в их членские или иные права в соответствии с уставом вновь созданного юридического лица. Принятие решений о порядке владения, пользования, распоряжения общественной собственностью переходит в ведение управляющих органов юридического лица. В качестве таких органов могут выступать его правление, председатель правления, приглашенный управляющий, общее собрание учредителей. Бывший собственник теряет "прямой доступ" к предмету своего прежнего права; воздействовать на его сохранность, его использование или на его судьбу, как и на другие предметы общественной собственности, он может только косвенно, в качестве члена коллектива, например в соответствии с принятым уставом требовать отчета от управляющих лиц, оспаривать их решения, вносить свои предложения, выражать недоверие этим лицам, предлагать свои кандидатуры.
Во времена СССР эти правила были хорошо известны миллионам колхозников, из чьих натуральных взносов исторически сложилось общественное имущество колхозов. Колхозники отлично знали, что слова из популярной песни "и все вокруг колхозное, и все вокруг мое" в последней части не отвечали действительности. Прежние законы не допускали никаких поползновений со стороны отдельного колхозника воспользоваться как своими бывшими когда-то его, а потом перешедшими в колхоз средствами производства, а тем более той продукцией, которую колхоз произвел с помощью этих средств. Такое поползновение однозначно квалифицировалось как хищение общественного имущества.
Гражданский кодекс не разделил юридическую природу, с одной стороны, общего имущества, принадлежащего лицам, только собирающимся образовать корпорацию, а с другой — того же имущества, когда оно попадает в распоряжение вновь образованной корпорации.
Два лица могут сложить принадлежащую им недвижимость (скажем, землю одного и строение на ней другого). Как фактически, так и юридически может образоваться общая собственность указанных лиц. Такая собственность будет либо совместной (если в ней нельзя выделить доли каждого), либо долевой. При этом долевая общая собственность может быть двоякой: реальной, если доля каждого может быть выделена в натуре, или идеальной, если этой доли выделить в натуре нельзя. (Надо сказать, что ГК РФ избегает разделения долевой общей собственности на эти два разряда.) Возможен вариант, при котором часть общего имущества окажется в совместной собственности учредителей, а часть — в долевой. Но если и оба собственника учредят юридическое лицо, поручив ему эксплуатацию получившегося комплекса, то каждый из них теряет свое право в прежней общей собственности. Вместо этого права образуется новое право — право собственности юридического лица.
Может возникнуть вопрос, зачем нужна конструкция идеальной доли в общей собственности, если в натуре выделить эту долю нельзя. Ответ на этот вопрос содержится в ст. 249 ГК РФ. Участники общей собственности несут расходы по содержанию общего имущества, включая падающие на них налоги и сборы, соразмерно своим долям. Именно этим пониманием долевой общей собственности (на весь многоквартирный дом), предусмотренной в Жилищном кодексе РФ, руководствуются правления жилищно-строительных кооперативов при раскладке между их членами своих расходов по домовому хозяйству (см. ниже).
Если речь идет об общей собственности, то собственники управляют ею совместно на началах единогласия. Общественное же имущество юридического лица обычно находится в заведовании его правления, и только кардинальные вопросы управления этим имуществом выносятся на суд (голоса) членов коллектива. В отличие от режима общей собственности член коллектива (корпорации) либо вообще не может изъять свой вклад, либо вправе претендовать только на денежную компенсацию, если он задумает выйти из коллектива. Требовать обратно свой вклад в натуре он может только в том случае, если это прямо предусмотрено уставом юридического лица. Право собственности на свой вклад, когда тот находится в распоряжении коллектива, он теряет в любом случае.
ГК РФ говорит о необходимости согласия на проведение хозяйственных мер всех участников только долевой собственности (ч. 1 ст. 247). Можно полагать, что это же правило действует и для участников совместной (не долевой) общей собственности.
Терминологически важно различать две ситуации, которые могут возникнуть при сложении для единой хозяйственной цели имущества двух или более лиц. Если лица, складывающие свое имущество, не образуют юридического лица, то они будут называться сособственниками. При этом возникает их общая собственность. Если же они образуют юридическое лицо, то их следует именовать учредителями, или членами, или товарищами созданной ими корпорации. Как упоминалось, если учредители организуют юридическое лицо и передают ему свое имущество для управления им на праве собственности, то возникает общественная собственность юридического лица.
Таким образом, между общей и общественной собственностью существует принципиальное различие (о нем справедливо говорили некоторые ученыецивилисты на диспутах в начале 1990-х годов). Об этом различии приходится упоминать по той причине, что его нередко не замечают не только не искушенные в юриспруденции лица, но и сами законодатели. Так, Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) в ряде статей утверждает, что в приватизированных многоквартирных домах домовое имущество (хозяйство) принадлежит жильцам на праве "долевой собственности". Это утверждение неверно сразу в двух отношениях. Если жильцы организовали товарищество собственников жилья (ТСЖ), то все права и обязанности по домовому имуществу переходят к этому товариществу. Никаких прав собственности на домовое имущество у отдельных жильцов не остается.
Если же такое товарищество не создано, то уместно говорить не о долевой, а о совместной (нераздельной) собственности жильцов на это имущество, ибо никаких долей в крыше, подвале, чердаке, наружных стенах дома, подземных сетях, лестничных маршах и лифтовых холлах, а также в площади двора они не имеют. Сам ЖК РФ вопреки всем своим утверждениям о долевой собственности совершенно справедливо установил, что общее имущество (точнее, "домовое" имущество, которое может быть не только в общей, но и в общественной собственности) не подлежит разделу между жильцами (п. 4 ст. 37).
Газета "Строительство и бизнес" (2008. N 12. С. 16) не без иронии заметила, что если признавать долевую собственность жильцов приватизированных квартир на все оборудование их многоквартирного дома, то придется вычислять (и при необходимости выделять в натуре) долю каждого жильца в сечении каждой водосточной трубы.
ЖК РФ исходит из молчаливого предположения, что до создания ТСЖ домовое имущество находилось и находится в собственности жильцов. Это предположение не очевидно. Большинство жильцов в многоквартирном доме нередко слабо разбираются в домовом хозяйстве и практически не участвуют в его эксплуатации. Если даже квартиры в доме приватизированы, то капитальным и текущим ремонтом такого дома, эксплуатацией его оборудования все равно занимается та жилищная контора, которая занималась этим и раньше, когда квартиры не были приватизированы. При этих обстоятельствах нет оснований видеть в коллективе жильцов даже совместных (не говоря уже о долевых) общих собственников домового хозяйства. Следует добавить, что многие городские власти не склонны признавать никакой вид собственности жильцов на дворовые территории: ни в форме их общей собственности, ни в форме собственности юридического лица, каковым является ТСЖ.
К сожалению, ошибка в части провозглашения долевой собственности жильцов на домовое оборудование (общее имущество) в многоквартирном доме узаконена в ст. 289 и 290 ГК РФ. Эти статьи противоречат другим нормам ГК РФ. Так, согласно ч. 2 его ст. 252 участник долевой собственности в общем случае "вправе требовать выдела своей доли из общего имущества". Эта норма не совместима со ст. 289 и 290. В самом деле, если в соответствии с данными статьями признать собственников квартир долевыми собственниками в домовом имуществе и оборудовании, то тогда надо признать их право на раздел общего имущества, основанное на ч. 2 ст. 252 ГК РФ. Однако это право применительно к многоквартирному дому является невыполнимым, более того, оно изначально выглядит как абсурдное. По этой причине ст. 289 и 290 ГК РФ надо признать несостоятельными. Они включены в ГК РФ в силу распространившегося в начале 1990-х годов примитивного убеждения, что при любых обстоятельствах, всегда и везде только частная собственность способна привести экономику страны к процветанию. Эту ошибочную концепцию, попавшую в ГК РФ, надо исправить.
Если выдел по какой-то причине невозможен, то согласно ч. 3 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе потребовать, чтобы другие участники долевой собственности выплатили ему "стоимость его доли". При этом он теряет право на свою долю (ч. 5 ст. 252). Но приведенные правила имеют в виду совершенно другие отношения; они неприложимы к общей собственности жильцов многоквартирного дома на домовое имущество.
Неоправданно ограничивают рамки общей совместной собственности некоторые ученые-юристы. По их мнению, она допустима только между близкими людьми, как это наблюдается между супругами или между членами крестьянского (фермерского) двора. Во всех остальных случаях, по их мнению, совместная общая собственность должна уступить место долевой общей собственности. Однако обширное поле отношений собственности по поводу домового оборудования в многоквартирных домах доказывает, что это мнение ошибочно.
Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (для предпринимателей). М., 1999. С. 356, 361.
Общая и общественная собственность — это важнейшие понятия из области права собственности. И то и другое должно найти свое место в ГК РФ. Сходное же их звучание (и реальная возможность принять одно за другое) требует, чтобы ГК РФ не просто упомянул о каждом из них в отдельности, но и провел ясное различие между ними.
Вопрос о соотношении общей и общественной собственности давно обсуждается в юридических кругах; к сожалению, это обсуждение не оказало влияния на язык законов. См.: Юрист. 2008. N 5. С. 27, 28.
Статья 48 ГК РФ дает возможность заинтересованным лицам передать свое имущество (на каком-то другом праве, но не на праве собственности) образованному ими юридическому лицу, а право собственности на это имущество оставить за собой. Однако такую конструкцию нельзя считать универсальной. Например, вряд ли она применима к жилым домам с приватизированными квартирами, где создаются (или будут созданы) товарищества собственников жилья. Ведь сохранение за жильцами общей собственности (в данном случае на домовое имущество) означает такое положение, при котором любые хозяйственные операции с общим имуществом производятся только с согласия всех собственников. Так, если правление ТСЖ задумает починить крышу дома, а один из собственников с этим не согласится, то спор должен решать суд (ч. 1 ст. 247 ГК РФ). Такой способ преодоления разногласий для жилищных товариществ малореален из-за своей непрактичности.
Тем не менее в уставах некоторых жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) записано, что домовое имущество (для этого понятия могут использоваться иные термины) находится в общей, да еще в долевой собственности членов ЖСК. Этим записям отвечает тот факт, что на балансах ЖСК домовое имущество обычно не отражается. Однако такое положение во многом существует лишь как некая дань, которую ЖСК отдают нормам Жилищного и Гражданского кодексов. (В какой-то мере это положение идет также навстречу тем членам ЖСК, которые не желают признавать за ЖСК каких-либо имущественных прав на домовое имущество, так как опасаются, что это приведет к ликвидации личных прав собственников на принадлежащие им квартиры.) На самом же деле руководители многих ЖСК отлично понимают, что домовое имущество представляет корпоративную собственность ЖСК (а не общую собственность жильцов). В этом направлении они и стремятся обеспечить права своих ЖСК при официальной регистрации последних в качестве юридических лиц.
Различие между общей и общественной собственностью давно признается и в быту, и в науке права, и в самом праве. Однако, как упоминалось выше, ГК РФ не делает четкого различия между собственностью общей и общественной (последнего термина он вообще не употребляет), и это плохо сказывается на отраслевом законодательстве. Этой нечеткости "следует" и ЖК РФ. В многоквартирных домах, где жилье приватизировано, домовое хозяйство, оно же домовое имущество, обслуживающее жилые помещения, ЖК РФ молчаливо признает общей собственностью жильцов-собственников — как до создания ТСЖ, так и, похоже, после создания ТСЖ. Это абсолютно неверно.
<< | >>
Источник: Л.Б. Шейнин. Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании. 2011

Еще по теме Общее и общественное:

  1. Общественность и общественное мнение в РR и продвижении
  2. Налогообложение в виде единого налога на вмененный доход в отношении деятельности по оказанию услуг общественного питания организацией общественного питания, не имеющей зала обслуживания посетителей
  3. Налогообложение в виде единого налога на вмененный доход в отношении деятельности по оказанию услуг общественного питания через объекты общественного питания как имеющие, так и не имеющие залы обслуживания посетителей
  4. Предварительное общее планирование
  5. Общее описание
  6. ОБЩЕЕ ПОНЯТИЕ
  7. Общее понятие об экономическом потенциале
  8. Единое и общее эконрмическое пространство
  9. Общее понимание нужности
  10. г) Общее направление средней.
  11. Управление — общее дело
  12. Общее равновесие и эффективность рынка
  13. Макротехнологии — общее понятие и развитие
  14. СЕМЬ НАВЫКОВ – ОБЩЕЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЕ
  15. Отличия и общее в кризисах 19971998 гг. и 20082009 гг.
  16. Общее и особенное в современном кредитном кризисе
  17. Производственный план. Общее описание проекта