Миф № 3: вы можете одолеть путь к успеху одним "прыжком" или быстро стать богатыми, не потратив на это никаких денег

Многие люди думают, что спекулятивная собственность (другими словами, такая, которую быстро покупают и быстро продают за большую цену) является хорошим способом для достижения богатства. Случается, что люди, которые упорно следуют этим путем, зарабатывают хорошие деньги, если им повезет. Но, по моему мнению, это все равно что играть на бирже акций – сложно и к тому же слишком рискованно.
Если вы не хотите тратить деньги, то другими словами это можно выразить как желание на 100% финансировать приобретение собственности за счет займов. Это означает, что весь основной доход от нее (если не весь доход целиком) будет идти на ежемесячную оплату долга. При сделке, в которой вы не тратите собственных денег, вам придется выплачивать проценты за заем по самой высокой ставке, так как в этом случае весь риск падает на кредитора; придется дороже платить за заем и, фактически, не располагать никакими суммами для того, чтобы вложить их в совершенствование своей недвижимости или даже просто в ремонт, если там что-то сломается. При этом варианте действий вы, чтобы получить деньги, делаете ставку на изменение оценки своей недвижимости, а не на какие-либо действия, направленные на ее усовершенствование и получение денег благодаря текущему к вам денежному потоку. Вам остается только надеяться на то, что рынок будет продолжать подниматься, то есть вы делаете ставку на внешние, не зависящие от вас факторы. Но, как это детально описано ниже, оценка вашей собственности будет находиться у вас под контролем только в том случае, если вы можете воздействовать на размеры идущего от нее денежного потока. А при этом сценарии такое воздействие исключается!
Как вы можете догадаться по этим словам, я не верю в доходы без расходов и в спекулятивную собственность. Даже в том примере, где речь шла о жилом комплексе в Сан-Сити ценой в 9 миллионов долларов, в который я лично не вложил ни цента, все мы – как одна команда инвесторов – вложили 2 миллиона долларов наличными. Я верю, что покупка и владение активами, создающими доход, такими как недвижимость, сдаваемая внаем, является верным путем к созданию богатства. Вы можете сказать: "Но мне нужен доход на капитал – дополнительные активы, которые я сделал бы на этой собственности, – чтобы купить следующую, большую рентную собственность с большим количеством потенциальных съемщиков. А это значит, что я должен продать первую собственность". На основании личного опыта я пришел к выводу что такие рассуждения неправильны. Все, что вам необходимо для заключения второй сделки, – это чтобы ваши инвесторы были довольны тем, что они получили от первой. Если это так, они помогут вам найти деньги на оплату второго объекта недвижимости, а вы за это вознаградите их из тех денег, которые эта недвижимость будет приносить.
Недавно мы закончили строительство объекта недвижимости на 208 квартир, расположенного в городе Гудиаре, штат Аризона, который обошелся нам в 13,8 миллиона долларов.
Сразу же после завершения строительства его стоимость была определена в 16,3 миллиона. Мы получили так много предложений относительно покупки этой собственное™, что брокеры буквально выстраивались в очередь перед дверями нашего офиса. Как ни соблазнительно было в результате двухлетней работы получить 2,5 миллиона долларов наличными, мы отказались от этой сделки. Причина прежде всего заключалась в особенностях налогообложения. Получив доход в размере 2,5 миллиона долларов, мы были бы вынуждены снова разместить все эти деньги на рынке, чтобы избежать свирепой атаки со стороны налогового ведомства. Конечно, цена была у нас перед глазами, но мы не забывали и о такой вещи, как статьи налогового законодательства. Только представьте себе, сколько потянет 30процентный налог на сумму в 2,5 миллиона долларов. Это значит выбросить коту под хвост на налоговые выплаты целых 750 тысяч долларов.
Если вы хотите сохранить деньги, вы не должны продавать. Вместо этого рефинансируйте свою собственность, уменьшив размер лежащей на ней задолженности. При этом никаких налогов с вас не причитается и никто не будет принуждать вас вкладывать эти деньги в какую-либо другую инвестицию. В случае с объектом на 208 квартир мы так и собираемся сделать – рефинансировать эту собственность и уменьшить лежащий на ней долг, чтобы повысить доходы наших инвесторов. Это, по-моему, прекрасный подход, и самое лучшее в нем то, что вы сохраняете собственность, продолжаете получать от нее денежный поток в форме арендной платы, а кроме того, по мере повышения цены на постройку можете проводить рефинансирование, получая от этой операции все новую и новую прибыль без необходимости выплачивать какие-либо налоги, а полученные деньги использовать для новых сделок – я сам всегда именно так и поступаю.
В 95% случаев недвижимость с течением времени постоянно повышается в цене, а не наоборот. Особенно если вы последуете методам, изложенным в этой книге, которые учат правильно выбирать недвижимость, которую вы покупаете, а затем производить необходимые усовершенствования, что, в свою очередь, будет позитивно воздействовать на окружение, в котором находится ваша недвижимость, – и все это сделает ее исключительно привлекательной для жильцов, которые поселятся здесь навсегда. Имеет смысл делать все, что повышает ценность недвижимости, так как это позволяет оседлать волну долговременного повышения стоимости вашей собственности.
<< | >>
Источник: Кен Макэлрой. Азбука инвестирования в недвижимость. 2005

Еще по теме Миф № 3: вы можете одолеть путь к успеху одним "прыжком" или быстро стать богатыми, не потратив на это никаких денег:

  1. Как стать богатым быстрее чем за 30 лет, или «...А я бегу, бегу, бегу, бегу...»
  2. Богатые становятся богатыми. Бедные хотят стать богатыми.
  3. Шаг к переменам: вербальное программирование ОСОЗНАНИЕ . Запишите наиболее характерные выражения, касающиеся денег, достатка и богатых людей, которые вы слышали в детстве. ПОНИМАНИЕ . Напишите, как они до сих пор влияли на финансовую сторону вашей жизни. ОТСТРАНЕНИЕ . Теперь вы понимаете, что эти идеи вам навязаны, что они не имеют никакого отношения ни к вашим привычкам, ни к вашему самоощущению? Теперь вы видите, что у вас появилась возможность стать другим? ДЕКЛАРАЦИЯ . Положите руку на сердц
  4. ДЕКЛАРАЦИЯ . Положив руку на сердце, скажите: «Я восхищаюсь богатыми людьми!» «Я благословляю богатых людей!» «Я люблю богатых людей!» «Я тоже буду одним из них, я тоже буду богатым!». Коснитесь лба и произнесите: «Я думаю как миллионер!». ПРАКТИКУМ НАЧИНАЮЩЕГО МИЛЛИОНЕРА
  5. Этапы достижения финансовой свободы, или как стать богатым: пошаговая технология
  6. Почему богатые богатеют все быстрее и быстрее...
  7. перестаньте выполнять работу, имеющую низкое значение или вовсе не несущую никакого значения, чтобы у вас оставалось больше времени на выполнение того, что реально приносит свои плоды. Четвертая, моя любимая, «Р» — это регенерация, или восстановление.
  8. Настоящее правило успеха: забудьте о гениальных идеях, возьмите то, что уже хорошо работает у других, и повторите это! А затем уже совершенствуйте и ищите идеи, но никак не наоборот.
  9. Попробуйте потратить на профессиональную подготовку и повышение квалификации чуть больше денег, чем на очередной визит в парикмахерскую
  10. Пункт 3. Как стать одним из тысячи.
  11. Настоящее правило успеха: забудьте о демократии, возьмите принятие решений в свои руки и делайте это быстро и твердо. Даже ошибаться надо уверенно!
  12. Настоящее правило успеха: забудьте о дипломах и сертификатах. В лучшем случае это лишь входной билет, который отнюдь не сделает вас богатым и преуспевающим человеком.
  13. Миф № 4: отдельные люди обладают прямотаки даром – одним прикосновением руки превращать все вокруг себя в золото